住宅ローンの借り入れ銀行を悩んでいる方へ
私が20代の時に注文住宅を建てた際は、ハウスメーカー（アキュラーホーム）の提携金融機関だった住信SBIネット銀行で借入しました。
金利が安かったので、即決してあまり考えずに決まてしまったのですが、そのことを今ではとても後悔しています。後悔のポイントは「つなぎ融資」を使ってしまったことです。
一般的に、つなぎ融資は、とても金利が高いです。住宅ローンの変動金利は、現在（2024年時点）では0.3~0.5%が普通ですが、つなぎ融資は2%以上の金利がかかります。
あくまで、土地の購入～建物の引き渡しまでの半年～1年の”つなぎ”ではありますが、手数料と金利で50万円程度追加で費用がかかってしまいました。
あれから8年、現在、二度目の注文住宅のプランニング中ですが、今回も同じく住信SBIネット銀行にお世話になっていますが、つなぎ融資は使わず、「土地先行融資」のプランを選択しました。つなぎ融資を使うより、少し手間が増えますが、とはいえかかる費用は圧倒的に安く済みます。
土地先行融資のプランがある銀行と、ない銀行があります。なので、銀行を選ぶ際、その点も確認しましょう。住信SBIネット銀行では、追加金利なしで、土地先行融資を受けることができました。
ハウスメーカーや工務店さんは、何も言わないと”つなぎ融資”を選択・おすすめしてくるかもしれません。なので、しっかりと知識をつけて、希望を伝えられるようにしましょう。
この記事では、いくつかの銀行が提供している「土地先行融資」「土地先行プラン」について詳しくお伝えしてきます。
土地先行プランとは
まずはじめに、土地先行プランとは、住宅購入時に土地の取得と建物の建設を分けて融資を受ける仕組みのことです。
通常、住宅ローンは土地と建物をセットで融資する形態が一般的でしたが、土地先行融資では土地購入からスタートし、建築にかかる資金は後になる段階で融資を受けることができます。
土地先行プランとつなぎ融資の違い
土地先行融資とつなぎ融資は、住宅購入における融資の2つの異なる概念です。
土地先行融資は、土地の購入に焦点を当て、建物の建設に関する融資は後に行うものです。これに対して、つなぎ融資は土地と建物の両方に対して一括で融資を受け、建物の完成までの期間を「つなぐ」ための融資です。
住信SBIネット銀行の土地先行融資についてはコチラに分かりやすくまとまっています。
抵当権の違い
抵当権については、土地先行プランは土地の取得時に1回目の抵当権が設定されます。この抵当権は、土地購入に対する担保として銀行が設定します。
そして、建物融資が行われる際には、再度、2回目の抵当権が設定され、その担保が土地と建物の両方に及びます。
抵当権の設定手続きも含めた、諸手続きの全体像についてはコチラの記事でまとめています
なお、つなぎ融資の場合は、土地購入～建物引き渡しまでの期間は無担保で借入を行い、建物引き渡しのタイミングで、土地と建物の一括融資に対して抵当権が設定されます。
金利の違い
まず、金利発生時期に関して、土地先行プランは土地の取得時に対象となります。
土地購入時の金利は、その時点の金利水準に基づいて決定されますが、建物の建設時の融資は後に行われるため、将来の金利変動のリスクが存在します。
上述の通り、土地先行プランでは、1回目の融資段階で抵当権が設定されるため、抵当権設定がないつなぎ融資と比べると、金利は圧倒的に安くなります。
土地先行融資の留意点
土地先行融資時点で建築計画を提出する必要がある
土地先行融資では、土地の決済時の融資の段階で、建物の建築計画を提出する必要があります（依頼すればハウスメーカー・工務店さんから銀行に提出してくれます）。
ただし、確定している図面である必要はありません。土地決済～建物引き渡しまで、多くの場合、半年～1年程度かかりますが、その間に打ち合わせを経て計画は変わっていきます。
大幅な変更（後述する、費用に大きな影響がない変更）であれば、銀行も受け入れてくれるため、ハウスメーカー・工務店さんとも相談しながら進めていけば問題ないです。
土地先行融資時点で建物にかける費用を想定しておく必要がある
土地先行融資では、建物の引き渡し時点で2回目の融資を受けることになりますが、土地の決済時点（1回目の融資時点）で、2回目の融資額を提出する必要があります。
ここでの注意点は、ハウスメーカー・工務店さんとの契約書や見積より、高めに銀行に提出しておくことです。
上述の通り、土地決済後に、プランは大きく変化していきます。オプション費用もかかります。その分を見越して2回目の融資額を多めに設定しておきましょう。
実際に融資時点でそこまで必要なければ、ある程度は減額も可能です。逆に、想定よりも多く融資が必要になってしまうと、場合によっては「再審査」となってしまうこともあるそうです。
私は、工務店（DECCS）さんとかなり詳細まで内容を詰めたうえで融資の申し込みをしましたが、それでも、追加費用に備えて、プラス約200万円程度、多めに融資額を設定しました。
まとめ
- 土地先行融資の方が、つなぎ融資手数料がかからない分、安く済む
- ただし、土地先行融資プランを提供している銀行は限られている
- 抵当権の設定は、土地融資時、建物融資時の2回ある
- 土地融資申し込み時点で、建物の大枠の建築計画の提出が必要になる
- 土地融資申し込み時点で、建物への融資額を（多めに）見積もっておく必要がある
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